“太阳城官网”住房土地使用权:说好的70年为何缩水?

住房土地使用权:谈谈的70年为何大跌?近日，温州房屋20年土地使用权届满事件引起社会高度注目。记者调查找到，温州并非孤例，全国有多地经常出现类似于现象。国家规定的居住用地最低年限70年，为何部分地区经常出现20年、30年就届满的现象？无论房屋土地用于年限是多少，未来届满之后怎么办？有关部门该如何减轻公众对于房产续期的情绪？ 记者19日通过对涉及部门专访得知，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参予、集中于全民智慧构成的物权法，本身就是为确保还包括不动产权利在内的物权而产生的，也将在物权维护的进程中不断完善。

“房权地权不完全一致”问题，城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权，就像农房所有权与农村宅基地使用权一样，都将在坚决土地的社会主义公有制基础上，大大清晰。全国有多少地方面对“温州困境”？ 近日，有媒体报道，温州经常出现了20年住宅用地使用权年限届满，又要花上几十万元“推迟”的新闻。

温州市国土局回应，媒体报道“缴纳几十万元出让金才能续期”是对信息的误解。物权法规定住宅建设用地使用权期满自动续期，但“自动续期”该如何录，目前国家仍未实施涉及实施细则。

基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，无法办理涉及续期申请。温州市国土局已著手研究涉及方案，近期将日报上级研究要求，适当消弭这类问题。

那么，全国究竟有多少地方于是以面对与温州类似于的情况？ 国务院1990年公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让和出让暂行条例》中具体，土地使用权转让最低年限按用途确认，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说道，目前，绝大部分地区住宅小区用地用于年限都是70年。

但一些地方因为各种原因，显然不存在高于70年的情况。记者调查找到，房屋土地实际用于年限高于适当土地最低年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地皆经常出现类似于土地用于年限不一的情况。

事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，早已超过20年期限，沦为国内首批土地使用权年限届满的案例。深圳市后来实施方案，具体土地使用权年限届满的房地产，可以通过补交地价或缴纳土地租金方式缩短土地用于年限。其中，补交地价额度为重复使用缴纳适当用途公告基准地价的35％。

青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开发表资料表明，青岛经济技术开发区自上世纪80年代正式成立以来，转让20年、30年用于年限的住宅用地总计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地用于年限已届满。重庆市民张先生告诉他记者，在其他城市购买商品住宅，土地证上用于年限都是70年，但在重庆出售的房屋土地证上，用于年限都只有50年，“这种情况十分广泛”。

据当地业内人士讲解，重庆市规划确认的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，还包括居住于在内的综合用地用于年限皆为50年。全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况究竟有多少？据有关部门讲解，土地出让大都是各地自行的组织实行，具备一定灵活性，因此全国究竟有多少住宅用地用于年限高于70年，目前没详尽数据，不过这种情况在全国并不少见。谈谈的70年权限为何“大跌”？ 在不少公众的印象中，购买房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“大跌”呢？ 参予物权法草拟的一些人士回应，公众首先要具体，房屋所有权和土地使用权有所不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，不受宪法和物权法维护，没期限容许。

而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最低用于年限是70年。我国的绝大部分住宅用地用于年限都是70年，距离届满还有四五十年。

之所以目前一些地方经常出现20年、30年、50年等有所不同用于年限，地方政府明确提出的理由主要有三类： －－在政策范围内调整。温州市国土局称之为，上世纪90年代，在土地出让政策开始继续执行时，该市在不多达居住用地最低年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行自由选择给与办理转让申请。地方国土部门称之为，土地用于年限减少，可增加交纳适当的土地出让金，在一定程度上可减少房价，惠及给终端消费者。

－－方便管理和处理。重庆市国土局在说明为何土地使用权期限是50年时称之为，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型居多，一个项目中若按商业、住宅最低转让年限确认有所不同转让年限，势必会经常出现一栋建筑中，商业、住宅转让中止时间不完全一致的情况，带给处理艰难。

－－先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院公布土地使用权最低年限之前，已在国有土地使用权转让上先试先行，经常出现了部分遗留问题。

深圳市涉及部门称之为，深圳作为国有土地使用权有偿用于制度的先试先行者，于1982年实施了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政拨给方式供应经营性用地，并且规定了适当用途的土地用于年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最先一批通过行政拨给方式获得的经营性用地——20年使用权相继届满，集中于经常出现了国有土地使用权届满的问题。

广东省房地产研究会会长朱远华指出，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因造成用于年限“大跌”。土地用于时间就是指土地出让之时开始计算出来，长时间的房产规划、研发和销售等过程，一般必须两到三年时间，但有的地方不存在开发商捂地、层层转卖等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较小，分多期建设，持续研发十多年，造成消费者购房时，土地用于年限“大跌”相当严重。住宅用地使用权届满该怎么办？ 虽然对于大多数人来说，住宅的用地用于年限还有数十年，但人们广泛质问：房产的土地使用权届满了该如何续期？ 专家讲解，目前，关于住宅用地用于年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期”。中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说道，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准后呈请续期的，应该新的签定土地使用权转让合约，依照规定缴纳土地使用权出让金”。

但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法高于旧法的原则，目前还是应当遵循物权法的涉及规定。汪丽娜等指出，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺少细则，如何“自动续期”不存在不确定性，目前来说无法操作者。“土地用于期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。

政府转让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益不会损毁，而且对其他早已交纳70年出让金的业主也是不公平的。” 有专家认为，誓约20年以及没超过最低缩70年的，首先应该自动续期至70年，同时补交誓约年限与70年土地使用权期间的出让金差价。但也有部分学者所持有所不同观点，指出“调补差价”的作法没有过于适当。

因为无论怎么调补，这几十年土地出让的差价都相当大。“土地出让年限的利益高差是由地方政府当年决策导致的，如果让现在的住户来分担成本，既不公平也很难实行。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩回应。那么，对于70年土地使用权届满的房产又该如何续期？理应偿还债务是使用权？杨立新指出，有两个办法可供选择：一是免费，惠及给业主；二是费改税，仍然缴纳出让金，而是由获得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家交纳税金。

汪丽娜说道，在我国，房屋是很多老百姓仅次于的财富。一些人拿走大部分的积蓄买房，房屋的电子货币不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金似乎不过于合理，可以象征性递一点。

汪丽娜、杨立新等指出，在特别强调法治社会的今天，首先必须具体的是，要坚决有法必依，严苛实施物权领域的法律成果，强化人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详细的现实，通过充份汲取民意及规范的程序，尽快实施关于土地出让续期的实施细则，减轻公众情绪。

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